San Miguel de Tucumán, 28 de Abril de 2016



Visto, la protección a la vivienda familiar y las normas sobre asentimiento en el régimen matrimonial y convivencial, previsto en Título I y II del Libro Segundo del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por Ley 26994, y,


CONSIDERANDO:
Que el derecho a la vivienda es un derecho humano esencial que tiene raigambre constitucional (art. 14 y 14 bis CN).
Que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación contiene reglas imperativas que rigen la protección a la vivienda familiar, cualquiera sea el régimen matrimonial o convivencial pactado.
Que la protección prevista resulta mucho más tuitiva, sin necesidad de afectación alguna y sin requerir la existencia de hijos menores y/o incapaces.
Que la protección rige tanto en las relaciones de la pareja, durante la unión matrimonial o convivencial, como en el caso de extinción de la unón (atribución de la vivienda familiar) y frente a terceros acreedores (inejecutabilida de la vivienda familiar por deudas contraídas, despues de la celebración del matrimont o inscripción de la unión convivencial, por uno de los cónyuges o convivientes, sin asentimiento del otro).
Que, cualquiera sea el régimen matrimonial-patrimonial (de comunidad o separación de bienes) e independientemente del carácter propio o ganáncial del inmueble, "ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro; disponer sobre los derechos de la vivienda familiar" . (art. 456 C. Civ y Com)
Que se consagra así una protección amplia a la vivienda familiar por cuanto la norma se refiere a la disposición de los "derechos" sobre la vivienda familiar, incorporando la exigencia de asentimiento no solo para las transferencias de dominio y constituciones de derechos reales sino también para otros actos como las transferen¿ias por boleto de compraventa o promesa de venta, cesión de derechos emergentes de regularización dominial Ley 24374, cesiones de derechos hereditarios sobre inmueble determinado y otros.
Que en todos los casos, el asentimiento exigido por el art. 456 C. Cilv y Com. "debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos" (art. 457 C. Civ y Com.) y no puede uno de los cónyuges otorgar poder al otro para darse a sí mismo dicho asentimiento (art. 459 C. Civ y Com). Que, también para el supuesto de unión convivencial inscripta, aun existiendo pacto en contrario (art. 513 C. Civ y Com), "ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar" (art. 522 C.Civ y Com). El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido
Que la registración de la unión convivencial es una facultad a los fines probatorios y no una obligación legal; por lo tanto, la omisión de dicha constancia no es causal de observación del título (art. 511 y 512 C. Civ y Com)). Se hará constar en el asiento de dominio la existencia de unión convivencial en relación al adquirente, solo si en el título consta acreditada su inscripción.
Que, dado que el art. 444 C. Civ y Com, para el caso de atribución del uso de la vivienda familiar por divorcio, prevé la posibilidad de que a petición de parte el juez establezca, mientras dure este derecho, "que el inmueble no sea enajenado sin acuerdo expreso de ambos" o "que el inmueble, ganancial o propio en condominio de los cónyuges, no sea partido ni liquidado", produciendo efectos frente a terceros "a partir de su inscripción registral", resulta necesario prever el modo de publicitar estas restricciones en la matrícula registral.
Que, con respecto al carácter propio de los bienes adquiridos, por inversión o reinversión de bienes propios, durante el regimen de comunidad de bienes, el art. 466 C. Civ y Com expresamente establece que: "Respecto de terceros, no es suficiente prueba del carácter propio la confesión de los cónyuges... es necesario que en el acto de adquisición se haga constar esa circunstancia, determinándose su origen, con la conformidad del otro cónyuge. En caso de no podérsela obtener o de negarla éste, el adquirente puede requerir una declaración judicial del carácter propio del bien, de la que se debe tomar nota marginal en el instrumento del cual resulta el título de adquisición. El adquirente también puede pedir esa declaración judicial en caso de haberse omitido la constancia en el acto de adquisición" . Queda exceptuado el caso de permuta de un inmueble que conste inscripto en el asiento de dominio como bien propio, conforme a los supuestos del art. 464 inc. a), b), c), g), h), i), j), k) y 1) C. Civ y Com., por cuanto surge del mismo título el manifiesto carácter propio del bien.
Que, en virtud de esta disposición legal, a los fines de la inscripción del bien como propio se requiere la concurrencia de tres requisitos: constancia en el título de adquisiCión de dominio, determinación del origen como bien propio y conformidad del otro cónyuge.
Que dada la nueva normativa que modifica el régimen imperativo de ganancialidad durante el matrimonio, confiriéndole carácter supletorio (art. 463 C. Civ y Com) e incorporando la posibilidad de opción por el régimen de separación de bienes (art. 505 a 508 C. Civ y Com); resulta necesario publicitar únicamente en el supuesto de opción por el régimen de separación de bienes, solo si consta en el título de dominio acreditada su inscripción por marginal en acta de matrimonio. (art. 420 y 449 C. Civ y Com). Que conforme al art. 470 C. Civ y Com., se requiere asentimiento conyugal para las promesas de actos de enajenación o gravamen de bienes registrables.
Que obra dictamen de Asesoría Letrada. Por ello,


LA DIRECTORA DE LA DIRECCION DE REGISTRO INMOBILIARIO DISPONE:
ARTICULO 1°: En todo acto de disposición, constitución, transmisión, modificación y/o extinción de derechos sobre inmuebles en que el disponente sea casado, cualquiera sea el regimen matrimonial patrimonial pactado, o conviviente en unión convivencia! inscripta será objeto de calificación registral la constancia en el documento del carácter de vivienda familiar del inmueble o no. En caso afirmativo, se requerirá el asentimiento del art. 456 C. Civ y Com de la Nación.
La omisión de dicha constancia será causal de observación del documento, en los términos del art. 9 inc. b) de la Ley 17801.
ARTICULO 2°: A petición de parte interesada, se tomará razón en el rubro 7 del carácter de VIVIENDA FAMILIAR del inmueble (art. 456 C. Civ y Com de la Nación) como así también de la ATRIBUCION DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR, dejando constancia, en caso de corresponder, de la imposibilidad de enajenar, partir o liquidar en los términos del art. 444 C. Civ y Com de la Nación.
ARTICULO 3°: Se hará constar en el asiento de dominio de la matrícula registral (rubro 6) que el adquirente se encuentra bajo el régimen de unión convivencial, consignando el nombre completo del conviviente, únicamente si del título de domilnio surge acreditada su inscripción. La omisión de dicha constancia no es causal de observación del título.
ARTICULO 4°: Se tomará razón del carácter propio del bien adquirido durante el régimen de comunidad de bienes únicamente si concurren los tres requisitos del art. 466 C. Civ y Com de la Nación, a saber: constancia en el título de adquisición de dominio, determinación del origen como bien propio y conformidad del otro cónyuge.
Queda exceptuado el caso de permuta de un inmueble que conste inscripto en el asiento de dominio como bien propio, conforme los supuestos del art. 464 inc. a), b), c), g), h), i), j), k) y 1) C. Civ y Com de la Nación.
La omisión de la constancia de bien propio en el título de adquisicióri de dominio solo podrá subsanarse por vía judicial (art. 466 C. Civ y Com de la Nación j.
ARTICULO 5°: Se dejará constancia en el asiento de dominio (rubro 6) que el adquirente es casado bajo el régimen de separación de bienes, cuando resulte acreditado en el título, mediante la constancia de la marginal respectiva en acta de matrimonio.
ARTICULO 6°: Será objeto de calificación en los boletos de compraventa o promesas de venta y sus transferencias, suscriptos a partir del 01/08/2015, la constancia del correspondiente asentimiento conyugal, con certificación notarial de firma (art. 470 C. Civ y Com de la Nación). Su omisión será causal de observación en virtud del art. 9 inc b) de la Ley 17801.
A los fines de la calificación registral, estos documentos quedan, además, comprendidos en el artículo 1° de la presente disposición (art. 456 C. Civ y Com de la Nación).
ARTICULO 7°: Notificar al Personal de la Dirección de Registro Inmobiliario, Corte Suprema de Justicia, Cámaras de Apelaciones, Ministerio de Economía, Ministerio de Gobierno, Colegios de Escribanos, Abogados, Procuradores y Agrimensores y entidades afines a la tarea registral. Cumplido; archivar.