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CONSEJO FEDERAL DEL NOTARIADO ARGENTINO
COMISIÓN DE DERECHO TRIBUTARIO Y ASUNTOS FISCALES
RESOLUCIÓN GENERAL (AFIP) 3904/2016
Dictada el 11/07/2016- Publicada B.O. el 12/07/2016


El artículo 2°, Capítulo B, de la Resolución General (AFIP) 3904/2016 sustituye el primer párrafo del artículo 3° de la Resolución General 2371/2007 y sus modificatorias y complementarias, en relación al monto, subiendo el piso de $ 600.000 a $ 1.500.000.
El artículo 5°, Capítulo E, establece que lo dispuesto en la referida Resolución General entrará en vigencia el día 1 de julio de 2016 inclusive.

Por lo tanto la Resolución General mencionada, modifica el monto a partir del cual debe tramitarse el COTI, debiendo considerarse conforme a los presupuestos de la normativa las operaciones a partir de $ 1.500.000, con efecto retroactivo desde el 01 de julio de 2016.

Para responder a los interrogantes que pueden plantearse, debemos analizar lo siguiente:

En los considerandos de la Resolución General 3904/2016 se expresa que “resulta aconsejable adecuar los importes previstos (…) a efectos de recuperar el carácter de parámetro objetivo representativo de la operación económica alcanzada.”
Recordemos que el COTI debe solicitarse con anterioridad a los siguientes actos, lo que ocurra primero: negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir sea cual fuera su forma de instrumentación. (art. 3° RG (AFIP) 2371)
Respecto al COTI cuyo vencimiento operó sin que se haya transferido el inmueble, pero que la operación continúa realizándose, el artículo 10° de la RG 2371/2007 establece que vencido el plazo el sistema da de baja el Código (24 meses) y que de verificarse la realización de los actos del art. 3°, el titular deberá solicitar nuevo Código. Agregando que de tratarse de Códigos de oferta de derechos sobre inmuebles a construir, el sistema brindará la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento por única vez por un plazo adicional de doce meses.
El artículo 12 RG 2371 establece que en caso de desistir de realizar los actos, el solicitante deberá informar tal circunstancia.
El artículo 13 impone a la inmobiliaria titular o asociada la obligación de informar dentro de los cinco días corridos el compromiso de transferencia de inmuebles cualquiera sea su forma de instrumentación, ante las siguientes situaciones: a) firma o cesión de boleto; b) pago de seña, reserva o cualquier suma que implique el derecho a celebrar escritura; c) escritura; d) retribución, comisión, honorarios a favor de la inmobiliaria; e) cualquier acto o hecho que constituya acuerdo o compromiso de transferencia.
Respecto a las obligaciones de los escribanos, el artículo 15, título II, establece que previo a la celebración de la escritura de inmueble o derecho a construir, que resulten alcanzados por las disposiciones del art. 3°, deberán verificar la autenticidad y vigencia del COTI.
El artículo 16° agrega que los escribanos deben dejar constancia de la identificación del COTI o su inexistencia.
El artículo 17° expresa que el escribano deberá emitir el Certificado de Bienes Inmuebles.
El artículo 20° impone a los agentes de información que incurran en incumplimiento total o parcial del deber de informar las sanciones previstas por la ley 11683 t.o. 1998 y modificatorias.
El artículo 23° establece que los sujetos indicados en el artículo 1°, deberán cumplir con las obligaciones establecidas en la presente norma –a partir de su vigencia- respecto de aquellos bienes inmuebles sobre los que hubieran dispuesto actos de negociación u oferta con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente y se continuara en tal situación.
También debemos recordar que en los casos por los cuales se hubiera tramitado el "Certificado de bienes inmuebles", se encuentran exceptuadas de informar por el CITI. Asimismo, en los casos en que no se exhiba el COTI, cuando existe obligación de tramitarlo, el escribano deberá dejar constancia en la escritura e informar por CITI la operación.
El COTI fue establecido como un medio de conocimiento por parte de AFIP de las operaciones de mayor importancia relacionadas con las transferencias de inmuebles. Las de menor transcendencia económica quedan informadas por el CITI. El mismo fundamento, respecto a la discriminación de la información a fines de poder clasificarla y procesarla, presenta la Resolución bajo examen.
A continuación se exponen diversas situaciones sujetas a interpretación atento al alcance de la Resolución en estudio:
a) COTI generado desde el 01 de julio, pendiente de escrituración:
Si el COTI fue generado desde el 01 de julio y a la fecha no se ha autorizado la escritura respectiva, pero hubo actos o hechos que generaron un compromiso de transferencia cualquiera sea su forma de instrumentación y esto fue informado por la intervención de una inmobiliaria titular o asociada conforme el artículo 13° RG 2371, entendemos que el COTI ya fue utilizado; y no se podría proceder a su baja, por lo que deberá ser presentado al escribano para su verificación y emitir sobre la base del mismo el Certificado de Bienes Inmuebles.
Si el COTI fue generado desde el 01 de julio y a la fecha no se autorizó la escritura, ni hubo hechos o actos que generen un compromiso de transferencia, entendemos que el COTI no fue utilizado; y por el carácter retroactivo al 01 de julio establecido por el artículo 5° de la Resolución 3904/16, siempre que el importe de la operación o la base establecida fuera menor a $ 1.500.000, corresponde proceder a la baja del COTI, en consecuencia, el autorizante no deberá dejar ninguna constancia en el texto de la escritura, informando la operación a través del CITI.

b) COTI generado desde el 01 de julio, con escritura autorizada:
Por haber utilizado el COTI en escritura autorizada antes de la vigencia de la R.G. 3904/16, corresponde que el escribano cuente con la generación del Certificado de Bienes Inmuebles.

c) COTI generado hasta el 30 de junio pendiente de escrituración:
En cualquier caso, tanto que haya habido exteriorización instrumentada del compromiso de transferencia o no, corresponde que el escribano exija la exhibición del COTI, lo verifique, deje constancia en la escritura del número de COTI o de su inexistencia, debiendo el autorizante en su caso, generar el Certificado de Bienes Inmuebles, ello debido a que los efectos de la nueva resolución se retrotraen al 01 de julio de 2016.

d) COTI generado con anterioridad pendiente de escrituración y cuyo plazo de vencimiento se cumple con posterioridad al 01 de julio:
Por aplicación del artículo 10° de la RG 2371/2007, vencido el COTI, sin que se haya utilizado por no haberse otorgado la escritura ni haber ninguna exteriorización instrumentada del compromiso a transferir, si se verifican los actos del artículo 3° (R.G. 2371) debe solicitarse un nuevo Código. Si ocurriera que el vencimiento del primer Código operara luego del 01 de julio y no se verifican los actos del artículo 3° (siempre que la operación sea inferior a $ 1.500.000) entendemos que no correspondería generar nuevo COTI, debiendo el escribano autorizante informar la operación a través del CITI y no exigir su exhibición.

e) COTI generado hasta el 30 de junio pendiente de escrituración, en los casos de transferencia de inmueble con derecho a construir que el sistema extiende automáticamente su vencimiento:
En virtud de lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 10° de la RG 2371/2007 en relación a que en estos casos el sistema brinda la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, corresponde aplicar igual solución que la propuesta en el punto anterior. Es decir, si no hubo exteriorización instrumentada del compromiso a transferir (boleto, seña, etc.) en la que no hubo utilización del COTI, entendemos que corresponde proceder a su baja, debiendo el escribano informar normalmente por CITI como cualquier operación sin exigir su exhibición.

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